ניוזלטר נובמבר 2014

מקרקעין:

בית המשפט המחוזי קיבל את טענות עיריית ת”א, אשר יוצגה על ידי משרדנו ודחה את תביעת המבקשים להצהרה על זכויות במקרקעין, תוך שקבע כי יש לפנותם ללא פיצוי.

 

ה”פ 43479-03-14 זיתוני ואח’ נ’ עיריית תל אביב יפו ואח’ (ניתן ביום 28.9.14)

המדובר בתובענה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה על ידי בני הזוג זיתוני (להלן: “המבקשים“) נגד עיריית תל אביב ומדינת ישראל, במסגרתה ביקשו כי בית המשפט יכיר בהחזקתם במקרקעין המצויים בבעלות מדינת ישראל, וכן כי יצהיר כי הם הבעלים החוקיים של המבנה מכוח חזקת השנים. לחלופין, ביקשו המבקשים כי בית המשפט יצהיר על כך שעיריית תל אביב אינה רשאית לדרוש את סילוקם מהמקרקעין. את העירייה ייצגו עו”ד אופיר בלטמן ועו”ד אבי אסיאו ממשרדנו.

המבקשים טענו כי הם מצויים במקרקעין משנת 1951, שם הקימו מבנה ששימש כמחסן וכעסק משפחתי, ואינם מהווים פולשים. בנוסף, טענו המבקשים כי למשפחתם זכויות במקרקעין ועל כן, יש להכיר בחזקת בני המשפחה במקרקעין. עיריית תל אביב טענה כי המקרקעין אליהם פלשו המבקשים מיועדים לצרכי ציבור ולצורך הרחבה של פארק דרום והכל לאור תוכנית מתאר מאושרת שפורסמה כדין. כמו כן, העירייה טענה כי המדובר במקרקעין מוסדרים ולכן טענת ההתיישנות ו/או החזקה הנוגדת כפי שטענו המבקשים, יכולות לעמוד רק למי שהתיישב על המקרקעין עובר לשנת 1945.

בית המשפט המחוזי ע”י כבוד השופטת אביגיל כהן, דחה את טענות המבקשים להכרה בזכויות במקרקעין וקבע כי הם לא הצליחו להוכיח זכות בעלות/זכות לחזקה נוגדת. כמו כן, גם אם תתקבלנה טענות המבקשים באשר למשך שהותם במקרקעין, אין הדבר מקנה זכויות ליתר בני המשפחה על כל מבנה אחר. כן, הוסיף בית המשפט כי תשלום דמי ארנונה מפעם לפעם על ידי מספר בני משפחה אינו מעיד ו/או יוצר זכות כלשהי במקרקעין. בדבר חזקה נוגדת נקבע כי עצם פלישה של אדם מקרקעין לא יוצרת חזקה נוגדת. אדרבא, המדובר במקרקעין מוסדרים וגם אם תתקבל טענתם להתיישבות משנת 1951, הרי שאין בכך די זמן בכדי להקים עילה של חזקה נוגדת. משכך, דחה בית המשפט המחוזי את המרצת הפתיחה והורה על פינוי המבקשים, ללא כל תשלום.

מקרקעין ותשתיות

____________________________________________________________________

בית המשפט המחוזי פסק כי זכות החכירה של התובעים הייתה בנחלה ולא במטעים. עוד נקבע כי סירובו של המינהל לאישור ביצוע עסקה במסגרת מימוש שינוי ייעוד היה ענייניוכי הודעתו על סיום תקופת החכירה הייתה כדין.

 

ת”א 9929-03-12 בת אורן כוכבי ואח’ נ’ מינהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז (ניתן ביום 11.9.14)

 

התובעים ביקשו מבית המשפט להצהיר כי הם בעלי זכות חכירה בנחלה, ולא במטעים, במקרקעין המצויים בכפר מרמורק ברחובות וכי הם זכאים למימוש זכויות הבנייה על פי התב”ע החלה על המקרקעין, ולפיכך המינהל אינו רשאי לסיים את החכירה ולדרוש את השטח בחזרה.

בית המשפט המחוזי קבע כי זכותם של התובעים במקרקעין נובעת מחוזה חכירה שנחתם עם מורישם בשנת 1981. על פי חוזה חכירה זה, למוריש לא ניתן היה להוריש זכויות, מעבר לזכויות שאותם רכש בעצמו. הזכויות שהיה יכול להוריש לתובעים הסתכמו בזכויות של מטעים ולא של נחלה. בנוסף, נדחתה טענתם של התובעים לפיה קיבלו הבטחה מהמינהל כי שמורה להם האפשרות לבצע עסקה במסגרת שינוי ייעוד, ונקבע על ידי בית המשפט בעניין זה כי לא התקיימו התנאים הנדרשים של הבטחה שלטונית ושאין המדובר בהבטחה מעין זו. לבסוף, אישרר בית המשפט את הודעת המינהל על סיום תקופת החכירה ואת דרישתו להשבת המקרקעין נוכח נפקותו של סעיף 15 לחוזה החכירה שבמסגרתו הוסכם, כי במקרה של שינוי ייעוד, יהא רשאי המינהל לסיים את תקופת החכירה בהודעה מוקדמת, תוך מתן פיצוי לתובעים.

 

תכנון ובניה

בית המשפט העליון קבע כי וועדות התכנון רשאיות לשקול שיקולים חברתיים, ובכללם גם שיקולים הקשורים לאופי הדתי והשלכותיו של האזור מושא התכנית המוצעת. עוד נקבע כי כאשר וועדות התכנון אינן פועלות על פי עילות הסבירות והמידתיות, יתערב בית המשפט בהחלטותיהן, ועל התערבות זו להיעשות במשורה.

 

עעמ 8840/09 אלן יוסף באואר נ’ המועצה הארצית לתכנון ולבניה וועדת המשנה לעררים (ניתן ביום 11.9.14)

המדובר בערעור שהוגש על פסיקת בית המשפט לעניינים מנהליים לפיה החלטת המועצה הארצית לתכנון ולבניה ועדת המשנה לעררים (להלן: “המועצה הארצית“) שלא לאשר תכנית הכוללת תוספת בינוי ביוזמת ארגון “בית נתיבייה”, התקבלה על יסוד מהותו וזהות של מפעילי הארגון כמוסד מטעם זרם יהודים משיחיים. בית המשפט קמא פסק כי אין המדובר בשיקול ראוי לצורך החלטה הנוגעת לאישור תכנית. טענת המערערים היא כי בית המשפט קמא התערב באופן חריג בשיקול דעת וועדות התכנון וטעה כאשר שינה את החלטת המועצה הארצית, ואישר את התכנית במלואה. כמו כן, הוסיפו המערערים שלוועדות התכנון מותר לשקול שיקולים חברתיים הקשורים לזהות מבקשי התכנית ואמונתם הדתית והם מהווים שיקולים רלוונטיים וחשובים.

בית המשפט העליון בהכרעתו הסכים עם המערערים על כך שוועדות התכנון רשאיות לשקול שיקולים הנוגעים למרקם הדתי-סוציולוגי של האזור. לטענתו, הפונקציה התכנונית כוללת לעיתים אף שיקולים רחבי יריעה, אשר נועדו לשרת בין היתר, מטרות חברתיות כלכליות, אקולוגיות ואסטטיות ובמקרה דנן הייתה זו מחובתן של וועדות התכנון לשקול שיקולים הקשורים לפגיעה ברגשות הדת ובצביונו של האזור. באשר לסוגיית התערבות ביהמ”ש בשיקול דעתן של וועדות התכנון, נקבע שהתערבות שכזו תהיה במקרים חריגים בלבד כגון חריגה מסמכות, חוסר תו”ל או חוסר סבירות קיצוני. בהכרעתו בעניין זה, קבע בית המשפט שאכן וועדות התכנון חרגו ממתחם הסבירות ולא בחנו את מכלול השיקולים הנדרשים לוועדת תכנון. לפיכך, החליט בית המשפט העליון לדחות את הערעור והותיר את ההחלטה לאשר את התכנית על כנה.

 

מאמר בתכנון ובניה:

חוק הותמ”ל – הוראת שעה חדשה שנועדה לתת מענה למשבר הדיור בישראל

מליאת הכנסת אישרה בתאריך 29.7.14 בקריאה שלישית את הצעת החוק לקידום בנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה), התשע”ד 2014 (להלן: “חוק הותמ”ל”).

במסגרת החוק, יוקם גוף תכנון ארצי חדש בעל סמכויות נרחבות – “הוועדה לקידום מתחמים מועדפים” (להלן: “ותמ”ל“), אשר תפעל להקל על “מחסומי” הבירוקרטיה ותעודד אישור מהיר של תוכניות בנייה למגורים ולהשכרה. מטרותיו של החוק הן הגדלת היצע יחידות הדיור, יצירת היצע דיור להשכרה לטווח ארוך וכן יצירת היצע דיור להשכרה במחיר מופחת.

חוק הותמ”ל מצטרף להוראת שעה קיימת הנקראת חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה), תשע”א-2011 (להלן: “חוק הוד”ל”), שהביאה עם אישורה להקמת “הוועדה לדיור לאומי”. הוראת שעה זו, עוררה התעניינות רבה בקרב הציבור בישראל שכן הייתה אחת המסקנות הראשונות והמיידיות מהמחאה החברתית שסחפה אחריה המוני אזרחים בקיץ 2011.

תכליתו של חוק הוד”ל מלמד על דמיון מסוים בינו לבין הותמ”ל שכן חוק הוד”ל יועד גם כן לתת פתרונות לצורכי הדיור במדינה באמצעות הגדלת היצע הדירות ואישור תכניות מואץ, ולכן ראוי שנכיר את השוני והדמיון בין שני הוראות שעה אלו.

להלן מספר הבדלים חשובים בין חוק הותמ”ל והוד”ל :

תנאי הבסיס לאישור תכניות – על מנת שהוועדה לקידום מתחמים מועדפים תאשר תכנית, עליה לכלול לפחות 750 יחידות דיור וביישוב מיעוטים- 500 יחידות דיור. כמו כן, 30% מסך יחידות הדיור יוקצו להשכרה כאשר 15% להשכרה לטווח ארוך ו- 15% להשכרה לטווח ארוך במחיר מופחת. לעומת זאת, בתכנית לדיור לאומי (במסגרת חוק הוד”ל ) נדרשות לפחות 200 יחידות דיור כאשר לפחות  25% מיחידות הדיור בתכנית במצטבר יועדו לדירות קטנות, דיור להשכרה לתקופה ארוכה מ- 10 שנים או דיור בהישג יד להשכרה. כלומר, חוק הותמ”ל מעודד גם הוא דירות להשכרה ואף מציע הקמת מספר רב יותר של יחידות דיור לעומת חוק הוד”ל.

סמכויות – מבחינת היררכיה, הוועדה לקידום מתחמים היא ארצית בעוד שהוועדה לדיור לאומי הינה מחוזית. כוחה של תכנית מועדפת לדיור יפה מכל תכנית אחרת למעט תמ”א 35. וכמו כן, חוק הותמ”ל מאפשר לותמ”ל לכפות על הרשות/הוועדה המקומית לתת היתרי בניה בזמן שתקבע. במידה והרשות/הוועדה המקומית לא נתנה את ההיתר בזמן שנקבע, רשאי המבקש לקבל את ההיתר מהותמ”ל. חוק הוד”ל לעומת זאת, מערים קשיים על מתן אישורים כגון ההכרח לעבור דרך “וועדת היגוי” ורק לאחר מכן ניתן להגיע לוועדה לדיור לאומי.

תמריץ כלכלי – חלק מהסיבות לכך שיזמים לא נהרו להגיש תכניות דרך חוק הוד”ל הייתה היעדר תמריץ כלכלי ראוי, שכן בניית דירות להשכרה אינה רווחית, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בפריפרייה. חוק הותמ”ל מאפשר הקמת מבני תעסוקה או מסחר שהתכנית חלה בתחומה ולאו דווקא באותו המתחם בלבד (חידוש מהוד”ל). מבני תעסוקה ומסחר הינם רווחיים ביותר ובכוחם “להטות את הכף” בין הגשה או אי הגשה של תכנית שכזו.

סיכום ההבדלים וההשלכות שבחקיקת חוק הותמ”ל:

חוק הוד”ל וחוק הותמ”ל מציעים מנגנון לאישור מואץ של תכניות בנייה, כאשר המטרה המשותפת היא הגדלת היצע הדירות למגורים בכלל ודירות להשכרה בפרט. הותמ”ל מציג מספר חידושים, כגון הוספת שימושים מסחריים לתכניות כ”פיצוי” על חוסר הכדאיות הכלכלית. כמו כן, הוועדה לקידום מתחמים מועדפים הינה בסמכות ארצית וקיימת לה האפשרות לכפות את אישורם של היתרי בנייה על הוועדה המקומית כאשר התכניות “עומדות במקום” ללא סיבה עניינית הנראית לעין.

על פניו, סמכותה הגבוהה וכוחה של הוועדה לקידום מתחמים מועדפים, יחד עם התמריצים הכלכליים להגשת תכניות, אכן יכולים לגרום לכך שהחוק החדש יביא לשינוי אמיתי ויצליח היכן שחוק הוד”ל נכשל. עם זאת, ישנם כבר קולות של ביקורת נגד חוק הותמ”ל שכן הוראת השעה זו קובעת עקיפה של סמכויות מוסדות התכנון בצורה מסוכנת ללא פיקוח ובכך גורמת לפגיעה משמעותית בהיררכיה התכנונית המקובלת.

_________________________________________________________________

דיור להשכרה בהישג יד יוגדר כמטרה ציבורית לטובת הפקעות על ידי הרשויות המקומיות

על פי תקנה 188 לחוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965 (להלן: “החוק“), וועדה מקומית רשאית להפקיע בהתאם לחוק מקרקעין אשר נועדו בתכנית לצרכי ציבור המפורטים בסעיף וכל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר הפנים לעניין סעיף זה.

ביום 28.10.14 התקין שר הפנים, מר גדעון סער, את תקנות התכנון והבניה (אישור מטרה ציבורית), התשע”ה-2014 (להלן: “התקנות“), לפיהן דיור להשכרה בהישג יד יוגדר כמטרה ציבורית על פי סעיף 188 לחוק, בכפוף לתנאים המנויים בתקנות.

כך למעשה, יוכלו רשויות מקומיות לקדם פתרונות דיור על קרקע בייעוד ציבורי, ולהקים פרויקטים להשכרה בהישג יד לרווחת תושביהם.

בהתאם לתקנות, בפרויקט דיור להשכרה בהישג יד דמי שכירות יהיו מופחתים, בשיעור של 20% פחות ממחיר השוק להם יתווספו דמי ניהול ואחזקה כמקובל בשוק. תנאי נוסף לפרויקט הוא כי דמי השכירות המופחתים לא יועלו במשך תקופה השכירות אלא בהתאם לשיעור עליית מדד המחירים לצרכן בתוספת 1%, ולכל היותר פעם בשנה. עוד נקבע כי האחריות על ההפעלה, הניהול והאחזקה התקינה של יחידות הדיור, לרבות הפיקוח על הוראות התקנות ועל הסכם השכירות, מוטלת על הרשות המקומית או על החברה העירונית מטעמה.

תחולתן של תקנות אלו מתחלקת לשניים:

א.      קרקע המיועדת כיום לשימוש ציבורי – לא יהיו מגבלות על השימוש.

ב.      קרקע אשר תופקע בעתיד למטרות ציבור – יהיה שילוב של ייעוד ציבורי נוסף (קרי, חינוך, דת, תרבות וכו’).