מידעהצהרת נגישות
תצוגת צבעים באתר(* פועל בדפדפנים מתקדמים מסוג Chrome ו- Firefox)תצוגה רגילהמותאם לעיוורי צבעיםמותאם לכבדי ראייה
סגירה
  • הצהרת נגישות

כרסום נוסף בהלכת דירות יוקרה

כרסום נוסף בהלכת דירות יוקרה

עו"ד עדי הדר, תכנון ובניה

חברת יער הברושים בע"מ בנתה פרויקט מגורים בשטח של כ-6  דונם בתחום המועצה המקומית קריית יערים. במסגרת פרויקט הבניה הוקמו 32 יח"ד בבנייה רוויה, שש יחידות קוטג'ים טוריים ושתי וילות.

במסגרת הפרויקט שנחתם בשנת 2010 הסכם פיתוח בין החברה לבין המועצה המקומית, במסגרתו הוסכם (בתמצית) כי במקום תשלומי היטלי פיתוח למועצה, החברה תפתח תשתיות בשכונה החדשה.

עם סיום הפרויקט ועל סף תקופת ההתיישנות, הגישה יער ברושים תביעה לבית המשפט המחוזי בירושלים (ת"א 57244-09-16 חברת יער הברושים בע"מ ואח' נ' מועצה מקומית קריית יערים ואח')  בגין חיוב יער ברושים במטלות הפיתוח, ודרשה לחייב את המועצה המקומית בתשלום של כ-4.5 מיליון ₪ בגין גבייה ביתר על חשבון העבודות שבוצעו.

רובה ככולה של התביעה (ותביעה שכנגד שהוגשה ע"י המועצה המקומית) עסקה בנסיבות החתימה על הסכם הפיתוח וכן ביחס להגדרות השטחים במסגרת ההסכם, כאשר חלק מהותי ממחלוקות הצדדים הוא אומד דעתם בעת החתימה על הסכם הפיתוח ומעמדן של העבודות האם לסווגן "ציבוריות" כך שיש לבצען על חשבון הרשות המקומית או "פרטיות" על חשבון החברה היזמית.

יער ברושים טענה בין היתר, כי העבודות אותן נדרשה לבצע היו ברחובות משעול דוד ויעקוב שהם שטחים ציבוריים, ממספר טעמים, כגון: המועצה העניקה שמות לרחובות, כיוון שמדובר בשטח ציבורי, ומאחר ואופי השימוש בשטחים הוא ציבורי.

המועצה המקומית קרית יערים יוצגה בהליך ע"י עו"ד עדי הדר ועו"ד מאור לוי ממשרד שרקון, בן עמי, אשר ושות', טענה בין היתר כי הרחובות משעול דוד ויעקב מצויים במתחם שמסווג הן בתכנית והן בטאבו כשכונה בקרקע פרטית, ואין משמעות לעניין החיוב בהיטלים לכך שהמועצה נתנה לרחובות שמות ומספר או מפנה אשפה וכיו"ב בהתאם לחובותיה הציבוריות. סווג הקרקע נעשה על פי תכנית ובהתאם למצב הקנייני שלהם.

בהמשך לכך, טענה המועצה המקומית כי לא ניתן לבסס קניין של קרקע על פי התנהגות גורם כזה או אחר, התכנית מייעדת את הקרקע כקרקע פרטית, והעובדה שנעשו במקום עבודות המחברות את המרחב הציבורי למרחב הפרטי באופן המשמש רק את דיירי הפרויקט אינו הופך את המקום לציבורי, וגם אינו מקנה זכות לגביית "דמי שימוש בגין הקרקע" כפי שמנסה יער ברושים לחלץ מהרשות המקומית.

בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופטת ענת זינגר), לאחר שמינה מומחה לבחינת טענות הצדדים וקיום מספר רב של דיונים לרבות הליך הוכחות וחקירות,  קבע כי דין תביעת יער הברושים להידחות. בית המשפט קיבל את טענת ב"כ המועצה המקומית כי הסכם הפיתוח לא יבוטל, חרף אי חוקיות שדבקה בו. זאת, בהתאם להלכת בית המשפט העליון רמת נילי שצמצמה את הלכת דירות יוקרה.

  • בע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה מר צבי גוב-ארי (27.6.11) נספל הנוהג לפיו נחתמו הסכמים על פיהם מבצע היזם את פיתוח התשתיות, אף שהדבר מהווה תפקיד של הרשות ומנגד מבוצע קיזוז מהיטלים המתחייבים מכוח חוקי עזר מקומיים ביחס לבניה.

  • בע"א 13/974 רמת נילי בע"מ נ' מועצה מקומית זכרון יעקב (2.4.15 ) נחתם הסכם פיתוח דומה להסכם הפיתוח במקרה דנן, ולאחר שהבינוי הושלם והפרויקט עמד על תילו, בחלוף מספר שנים - הוגשה תביעה בטענה כי זה אינו חוקי ונחתם בכפייה ובעושק ולכן התובעת שם זכאית להשבה. אותה תביעה לא התקבלה וגם ערעור שהוגש על כך - נדחה.

בנוסף, בית המשפט קבע כי אין להתייחס לעבודות אשר בוצעו במשעול דוד ויעקב כעבודות ציבוריות אשר הוטלו מכוח הסכם הפיתוח, וכי יער הברושים נכשלה להוכיח כי יש מקום להורות להשיב לה תשלומים מחמת שווי העבודה שביצעה שם, וזאת כתשלומים העולים על היטלי הפיתוח בהם היה ניתן לחייבה מכוח חוקי העזר של המועצה בגין פרויקט הבנייה.